Onteigeningsrecht

Stel: u bent eigenaar of huurder van grond of een pand, maar uw gemeente heeft de grond of het pand nodig, bijvoorbeeld omdat zij er een nieuwbouwcomplex wil realiseren. In dat geval bent u niet rechteloos.
Indien de gemeente tot onteigening wil overgaan dient zij netjes de gehele onteigeningsprocedure te doorlopen. Deze procedure begint in de administratieve fase. Dit is de fase van de bestuurlijke besluitvorming. Tegen de besluiten die in deze fase genomen worden kunt u steeds bezwaren indienen ('zienswijzen'). Deze administratieve fase eindigt met een formele beslissing van de overheid (de ‘Kroon’) omtrent de voorgenomen onteigening. In dit besluit moet worden meegewogen:

Onteigeningsnoodzaak
De gemeente is verplicht om in eerste instantie langs minnelijke weg met u tot overeenstemming te komen omtrent de koop van uw grond, woning en/of bedrijfsruimte dan wel beëindiging van uw huurovereenkomst. De gemeente dient u hiervoor een financiële aanbieding te doen. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan zal er geprocedeerd moeten worden bij de rechtbank, en belandt men in de gerechtelijke fase. In deze fase bepaalt de rechtbank uiteindelijk of de onteigening door moet gaan en op welke wijze u als rechthebbende schadeloos dient te worden gesteld.
Tijdens de gehele onteigeningsprocedure doen zich mogelijkheden en risico’s voor. Laat u bijvoorbeeld in de administratieve periode na om uw zienswijze in te brengen, dan loopt u het risico dat u een onteigeningsbesluit niet meer bij de rechter kunt aanvechten. Wie zijn belang niet tijdig inbrengt, kan bij de rechter niet klagen over een verkeerde belangenafweging. Uitzondering daarop zijn wel mogelijk.
Uitgangspunt is dat de onteigening noodzakelijk is indien verkrijging langs minnelijke weg niet mogelijk is en zonder de verkrijging niet zeker is of het werk waarvoor onteigend wordt kan worden uitgevoerd. Wordt de onteigeningsnoodzaak vervolgens ook nog bij de rechter bestreden, dan oordeelt de rechter niet over de onteigeningsnoodzaak zelf, maar alleen over het besluit dat de overheid daaromtrent heeft genomen. Een beroep op het ontbreken van de onteigeningsnoodzaak blijkt meestal in een van de volgende categorieën te vallen:

Kosten
De onteigende heeft recht op vergoeding van de volledige door hem gemaakte kosten van rechtsbijstand en bijstand door andere deskundigen, mits voldaan is aan de dubbele redelijkheidstoets: het moet redelijk zijn dat de onteigende zich laat bijstaan door een rechtskundige en/of andere deskundige en de daarmee verband houdende kosten moeten redelijk zijn. Uitzonderingen hierop zijn wel mogelijk, bijvoorbeeld indien de rechter niet méér geld als schadevergoeding vaststelt dan aan de onteigende in de voorfase werd aangeboden. In zijn algemeenheid kan men dus stellen dat de rechtsbijstandskosten in feite betaald worden door de overheid.

Specialistisch werk
Cleerdin & Hamer Advocaten verleent bijstand bij onteigening van woon- en bedrijfsruimten. Zowel aan de eigenaar als aan de huurder (van woon- en/of bedrijfsruimte) wordt rechtsbijstand verleend. De cliënt wordt bijgestaan in de fase dat de onteigening nog kan worden tegengegaan, dus als er nog sprake is van de planfase van de overheid, doch ook als de onteigening reeds een feit is. Er wordt dan geadviseerd en bemiddeld over de schadevergoeding waarop de particulier of de ondernemer aanspraak kan maken. In het geval van onteigening van bedrijfsruimte gaat het er dan niet alleen om een schadevergoeding voor het pand te verkrijgen, maar ook voor het (verplaatsen en/of beëindigen) van het bedrijf, bijvoorbeeld omdat het bedrijf goodwillverlies zal gaan hebben, etc..
Advies, onderhandelen en bijstand bij onteigening is specialistisch werk. De wet geeft weinig regels voor de hoogte van de schadevergoeding. Daarom moet met name een beroep worden gedaan op jurisprudentie: rechterlijke uitspraken die eerder in vergelijkbare gevallen zijn gedaan. Om een acceptabele vergoeding te bewerkstelligen is een grondige kennis van deze jurisprudentie onmisbaar. De vastgoedspecialisten van Cleerdin & Hamer Advocaten hebben deze kennis.

Cleerdin & Hamer Advocaten zal er altijd naar streven de problemen in de adviesfase al tot een oplossing te brengen. Wij richten ons erop om nodeloze escalatie van een (dreigend) conflict te voorkomen. Daarom is een adequaat advies in een vroeg stadium van groot belang.
Mocht u behoefte hebben aan een juridisch advies of een oriënterend gesprek, dan kunt u een afspraak maken via telefoonnummer 020–6750756. Contactpersoon is mr. J.A.Th. Spoor.

Vergunningen
De overheid bedient zich bij de vervulling van haar taken op de eerste plaats van het algemeen bestuursrecht, zoals neergelegd in de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb). Deze wet regelt onderwerpen waarmee de overheid, burgers en ondernemingen te maken krijgen: de aanvraag, weigering of intrekkingen van vergunningen, subsidies, bestuursdwang en dwangsom, toezicht, bezwaar en beroep. De overheid bedient zich veelvuldig van het bestuursrecht in enge zin, met name waar het gaat om verlening van vergunningen of het nemen van handhavingsbesluiten, maar de samenwerking met 'de markt' loopt vaak via het privaatrechtelijke contractenrecht. In feite is er sprake van een mengvorm van bestuursrecht en civiel recht.
Bij het ruimtelijk bestuursrecht valt onder meer te denken aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening (bestemmingsplannen, artikel 19-procedures, streekplannen, planologische kernbeslissingen) en de Woningwet (bouwvergunningen).
De bevoegdheden van de verschillende overheden zijn geregeld in wetten zoals de Provinciewet en de Gemeentewet. Ondanks het bestaan van deze gedetailleerde wetgeving is het lang niet altijd eenvoudig om te bepalen waar de bevoegdheid van een overheid nu begint en eindigt. Het gaat immers niet alleen om genoemde wetten maar ook om het civiele recht.
Op het gebied van bestuursrecht kan men bij vergunningenkwesties denken aan diverse zaken. Als voorbeeld kan genoemd worden verbouwingen waarvoor bijvoorbeeld een bouwvergunning nodig is. Soms kan een verbouwing niet doorgaan omdat het bestemmingsplan uitbreiding niet toelaat, of een bestemmingsplan laat uitbreiding zonder verbouwing niet toe indien bijvoorbeeld samengevoegd gaat worden met een naastgelegen pand of bovengelegen appartement. Getracht kan dan worden een wijziging op het bestemmingsplan te verkrijgen (een artikel 19-procedure).

Kennis van het civiele recht en het bestuursrecht zijn in ruime mate aanwezig bij de advocaten van Cleerdin & Hamer. Cleerdin & Hamer Advocaten heeft procesrechtelijke ervaring bij alle gerechtelijke instanties in Nederland. Adviezen komen voort uit de gedegen kennis die zij terzake heeft. Op lokaal niveau zal vaak geprocedeerd worden bij de respectievelijke gemeentes en/of rechtbanken. Zonodig wordt geprocedeerd bij de Raad van State. Echter, Cleerdin & Hamer Advocaten zal er altijd naar streven de problemen in de adviesfase op te lossen. Cleerdin & Hamer Advocaten richt zich erop om escalatie van een (eventueel dreigend) conflict te voorkomen. Daarom is een adequaat advies in een vroeg stadium van groot belang. De advocaten van Cleerdin & Hamer kunnen u hierbij van dienst zijn. Mocht u behoefte hebben aan een juridisch advies of een oriënterend gesprek, dan kunt u een afspraak maken via telefoonnummer 020–6750756. Uw contactpersoon is mr. J.A.Th. Spoor.

Terug naar boven